Delen

In erfpacht

Wonen op het Begijnhof

De woonomgeving op het Begijnhof is uniek en een enorme troef. Desalniettemin is de situatie áchter de geveltjes vaak minder rooskleurig.

Sporen van het verleden

Een woning die honderden jaren oud is, draagt de sporen van dat verleden. Ook in heel wat woningen op het Lierse Begijnhof treedt dus verval op. De renovatie en het onderhoud van de meer dan honderd verhuurde woongelegenheden komt op rekening van het OCMW. Het hoeft niet gezegd dat het hier om een hele investering gaat.

Bovendien is zelfs een begijnhofwoning in goede staat niet optimaal voor minder mobiele bewoners. Heel wat authentieke elementen zorgen voor een gezellige sfeer, maar verminderen ook het gebruiksgemak. Denk maar aan de vele drempels in de woningen of de originele houten maar erg steile trappen.

Bijgevolg zijn enkele huisjes op dit moment niet bewoond en is het moeilijk om nieuwe huurders te vinden. De vraag naar meer comfort is duidelijk.

Tijd voor actie

De toestand verschilt van huis tot huis. Sommige woningen zijn vervallen; andere zijn nog in goede staat. Maar voor bijna alle woningen dringt een of andere vorm van renovatie zich op. Naast de bekommernissen van de huidige huurders én verhuurder, heeft die nood ook nog een andere achtergrond: UNESCO-werelderfgoed kan en mag niet verloren gaan.

Het is echter zo dat OCMW Lier de vereiste kosten niet alleen op zich kan nemen. Het OCMW blijft zelf renovatieprojecten uitvoeren, maar daarnaast wenst het ook privé-investeerders aan te trekken via een erfpachtprocedure. Als eigenaar beseffen we beter dan wie dan ook, dat dit stukje pracht-patrimonium een voorkeursbehandeling verdient.

Erfpacht

Bij een erfpacht koop je eigenlijk het gebruiksrecht van een woning. Het systeem is bij ons nog relatief onbekend, maar biedt heel wat voordelen.

Investeren op lange termijn

Stad en OCMW Lier hebben gekozen voor een erfpacht van 33 jaar, die tot twee keer toe verlengbaar is. In totaal kan je dus 99 jaar lang gebruik maken van de woning. Na afloop van de erfpacht gaat de woning terug naar het OCMW. De pacht is overerfbaar. Op die manier kunnen ook de kinderen van de erfpachter meegenieten.

Tijdens een erfpacht ben je zelf verantwoordelijk voor onderhoud en renovatie van je woning. Anderzijds biedt de lange termijn je ook de kans om te investeren en er écht je eigen huisje van te maken.Je bent immers zeker dat je zelf de vruchten kan plukken.

Voor wie? Al wie een hart heeft voor het Begijnhof. Stad en OCMW Lier willen iedereen de kans geven om op het mooiste plekje van Lier te komen wonen. We hopen dus op een divers publiek, jong en oud, afkomstig van Lier maar ook daarbuiten.

De pachter betaalt in de eerste plaats een maandelijkse canon, over de volledige duur van de erfpacht. Die canon wordt berekend op basis van de geschatte koopwaarde van de woning in huidige staat. De canon ligt dus vast. Daarnaast is er het instaprecht, een bedrag dat je eenmalig betaalt bij het begin van de erfpacht. Op het instaprecht kan geboden worden. Daartoe worden koopdagen  met openbare bieding georganiseerd.

Lage drempel

Na afloop van de erfpacht, ben je de woning kwijt. Dat druist een beetje in tegen de intuïtie van veel geïnteresseerden. Zijn al die dure investeringen in je woning voor niets geweest op het moment dat je je gebruiksrecht verliest? Niet meteen.

Stel dat je een dergelijke woning niet wil pachten maar aankopen, dan moet je een dure lening aangaan. Bij een erfpacht is de instapkost en dus ook de drempel om mee te doen heel wat lager, wat de formule ook aantrekkelijk maakt voor jonge gezinnen.

Bovendien betaal je maandelijks op een hypothecaire lening veel meer terug, dan wat je aan een canon kwijt bent met erfpacht. Het geld dat je overhoudt, kan je in de renovatie van de woning steken.

De erfpacht zorgt ervoor dat bewoners de nodige investeringen kunnen doen met betrekking tot bijvoorbeeld daken en gevels. De lange duur van het contract impliceert ook dat aanpassingen op vlak van thermische en vochtisolatie, riolering, sanitair, elektriciteitsvoorziening en centrale verwarming zeker renderen.

Hier zijn we niet zo gewend aan dit systeem, maar in landen als Groot-Brittannië en Nederland is het al helemaal ingeburgerd.

Karakter behouden

Naast al die aanpassingen, moet het huidige karakter van de leefomgeving en de woningen uiteraard behouden blijven.

Onder andere om die reden werden een aantal regels beschreven in een huishoudelijk reglement dat bij het erfpachtcontract wordt gevoegd. Ook eventuele onderhuurders dienen zich aan dat reglement te houden. Schendingen kunnen aanleiding geven tot de eenzijdige beëindiging van het contract.

Het erfpachtcontract en het huishoudelijk reglement vind je in de rechterkolom onder documenten.

Wat moet en mag

De woningen bevatten natuurlijk heel wat typerende elementen. Vensterluikjes, paneeldeuren, ... werelderfgoed dat je niet zomaar kan verbouwen. Renovaties en verbouwingen zijn dus verbonden aan bepaalde regels.

Om jou wegwijs te maken in de toch wel bijzondere bouwspecificaties op het Begijnhof, doen stad en OCMW Lier heel wat inspanningen. Elke begijnhofwoning die in aanmerking komt voor erfpacht, wordt gedetailleerd in kaart gebracht. Zo zijn er telkens een grondplan, gevelaanzicht en verschillende sneden beschikbaar. Ook kan je een plan vinden waarop staat weergegeven hoe de woning mogelijk kan worden gerenoveerd.

Elke begijnhofwoning bevat een aantal bouwelementen die in min-der goede staat zijn. Die moeten uiteraard gerenoveerd worden. Het OCMW heeft deze elementen op een rijtje gezet in een uitgewerkte bouwfysische evaluatie. Daarmee weet je als pachter meteen waar je aan toe bent.

De huisjes worden ook gekenmerkt door typische kenmerken uit het verleden. Een aantal van elementen in de beschermde woningen zijn zeer waardevol. Dat wil zeggen dat ze bij een eventuele verbouwing moeten bewaard blijven.

De grenzen waarbinnen je je gang mag gaan, staan in detail uitgelegd in de bouwhistorische nota. Al de instandhoudings- en renovatiewerken moeten gebeuren overeenkomstig het decreet van 17 november 1993 tot bepaling van de algemene voorschriften inzake instandhouding en onderhoud van monumenten en stads- en dorpsgezichten.

De plannen en omvangrijke nota’s maken deel uit van de erfpachtovereenkomst en zijn voor elke woning apart op de kijkdagen beschikbaar en kan je ook vinden, opgedeeld per woning, telkens in de rechterkolom.

De studies werden nagelezen door de erfgoedconsulent van de dienst Onroerend Erfgoed Antwerpen. Zijn advies vind je ook in rechterkolom van deze pagina, samen met de brochures van de dienst erfgoed waarin de procedures en de mogelijke te verkrijgen subsidies rond beschermde monumenten worden toegelicht.

Naast deze studies werden de woningen die in erfpacht worden gegeven ook onderzocht door Monumentenwacht.

Monumentenwacht is de vzw die belast is met de controle op de staat van dit erfgoed. Samen met een vertegenwoordiger van stad en OCMW komt Monumentenwacht elke twee jaar langs in de verpachte woningen. Tijdens een inspectie wordt de bewaringstoestand van het gebouw onderzocht. Monumentenwacht bezorgt het bestuur en de erfpachter een rapport met aanbevelingen voor onderhoud en herstel. Met dit toestandsrapport kan je zelf aan de slag of kan je een specialist – restauratiearchitect, aannemer of restaurateur – in de arm nemen. Je bent er wel toe verplicht deze aanpassingen vóór de volgende controle, twee jaar later,  uit te voeren. Keerzijde van de verplichte renovaties, vormen de verschillende premies die je voor het verbouwen van cultuurhistorisch erfgoed kan verkrijgen.

Praktische informatie

Je wilt graag meer info over één van de woningen óf je zou gewoon graag eens een kijkje komen nemen op het begijnhof? Dat kan.

Kijk- en koopdagen

Stad en OCMW Lier organiseren bij elke nieuwe erfpacht kijkdagen, waarbij alle geïnteresseerden persoonlijk een kijkje kunnen nemen in de betrokken woningen. Bij die gelegenheid zijn ook alle gedetailleerde nota’s beschikbaar. Daarnaast worden twee koopdagen voorzien voor de openbare verkoop van het instaprecht.

Indien er een procedure loopt, vind je de data van de kijk- en koopdagen hieronder.

Voor meer info:

Notaris
Jan Verreth
Mechelsesteenweg 92
2500 Lier
tel. 03 480 00 46
Jan.verreth@notaris.be

Contactgegevens stad en OCMW Lier
Vastgoedbeheer
Paradeplein 2 bus 1
tel. 03 8000 311
vastgoedbeheer@lier.be

Uitgelicht

Vastgoed

Stadskantoor
Dungelhoeffsite
Paradeplein 2 bus 1
2500 Lier
tel. 03 8000 311

lees verder

Advies erfgoed_bouwhistorische bouwfysiche studie

21 februari 2017,  pdf, 88kB

Download dit bestand

Erfgoed Brochure regelgeving

21 februari 2017,  pdf, 935kB

Download dit bestand

Erfgoed Brochure toelichting

21 februari 2017,  pdf, 3MB

Download dit bestand

Reglement van inwendige orde van het Begijnhof van Lier_3 september_2015

21 februari 2017,  pdf, 85kB

Download dit bestand

Model erfpachtovereenkomst

21 februari 2017,  pdf, 235kB

Download dit bestand